전세대출 소득·신용 기준 정리

🏠 전세대출 소득·신용 기준 정리

전세자금대출을 준비할 때 가장 중요한 요소는 소득과 신용 기준입니다. 대출 심사 시 이 두 가지는 한도를 결정하는 핵심 지표로 작용합니다. 은행마다 세부 조건은 다르지만, 기본적인 심사 방향은 유사합니다. 오늘은 2025년 기준으로 전세대출의 소득·신용 평가 방식과 완화 조건을 정리했습니다.

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💡 1. 전세대출 소득 기준

전세대출은 대출 상품 성격에 따라 정책상품(버팀목, 디딤돌 등)과 일반은행 대출로 구분됩니다. 정책상품은 정부의 지원을 받기 때문에 소득 제한이 있으며, 은행 자체 상품은 신용위험을 기준으로 심사합니다.

상품 구분	부부합산 연소득 기준	비고
버팀목 전세자금대출	5,000만 원 이하 (신혼부부는 6,000만 원 이하)	무주택자 대상, 전용면적 85㎡ 이하
디딤돌 대출	6,000만 원 이하 (신혼부부 7,000만 원 이하)	주택 구입용, 전세 전환 시 유사 조건 적용
HF·HUG 보증 전세대출	9,000만 원 이하 (1인 가구 7,000만 원 이하)	중저소득층 중심, 청년·사회초년생 우대
일반은행 전세대출	별도 제한 없음 (단, 소득 대비 DSR 반영)	고소득자 가능, 금리 우대폭 적음

예를 들어 연소득이 5,000만 원인 1인 직장인의 경우, 버팀목 대출 한도는 약 1.5억~2억 원 수준이지만 HF 보증 상품으로 전환 시 최대 2.5억 원까지 가능할 수 있습니다. 따라서 자신의 소득 수준에 맞는 상품을 고르는 것이 중요합니다.

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📊 2. 신용점수 기준 (나이스·KCB)

전세대출은 소득이 충분하더라도 신용점수가 낮으면 보증기관 승인이나 금리 우대가 제한될 수 있습니다. 은행은 보통 나이스(NICE)와 KCB 신용점수를 기준으로 삼습니다.

• ✅ 800점 이상 (우량) — 대부분 은행 승인 가능, 금리 최저
• ✅ 700~799점 (보통) — 보증 승인 가능, 금리 평균 수준
• ⚠️ 650점 미만 (주의) — 일부 은행·보증기관 거절 가능

특히 SGI서울보증 상품은 신용점수 600점대 중반까지 가능하지만 보증료율이 높게 책정됩니다. 반면 HF·HUG는 700점 이상을 기준으로 안정적 심사를 진행합니다. 최근에는 청년·사회초년생 대상 신용 완화형 상품도 있어, 기존 대출 이력이 적은 경우라도 신용평가 완화 혜택을 받을 수 있습니다.

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💬 3. 소득 인정 방식

은행과 보증기관은 단순히 연소득 금액뿐 아니라, 소득 형태에 따라 인정 범위를 다르게 계산합니다.

• ✔ 근로소득자 — 최근 1년간 근로소득원천징수영수증 기준
• ✔ 사업소득자 — 종합소득세 신고서 또는 사업자 소득금액증명
• ✔ 프리랜서/계약직 — 최근 6개월 이상 거래내역 또는 원천징수영수증
• ✔ 무소득자(청년) — 가족 소득 합산 또는 보증지원형 상품 신청 가능

최근에는 비정규직, 플랫폼 종사자, 프리랜서 등을 위한 소득인정 폭이 확대되었습니다. 예를 들어 월 거래내역이 꾸준히 입금된 계좌를 증빙하면 일정 수준의 소득으로 인정받을 수 있습니다.

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🏦 4. 보증기관별 심사 차이

전세대출은 대부분 보증기관의 보증이 있어야 실행됩니다. 보증기관마다 소득·신용 기준이 다르므로, 본인 상황에 맞는 기관을 선택하는 것이 핵심입니다.

보증기관	소득 기준	신용 기준	특징
HUG	부부합산 9,000만 원 이하	700점 이상 권장	보증금 한도 넓고 청년 전용상품 다수
HF	중위소득 150% 이하	750점 이상 안정권	금리 낮고 신혼·무주택자 중심
SGI	제한 없음	650점 이상	신용 낮은 경우 대체로 승인 가능

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💰 5. 금리·한도에 미치는 영향

신용점수와 소득수준이 높을수록 은행은 낮은 금리를 적용하고 높은 한도를 제공합니다. 예를 들어 신용점수 800점 이상, 연소득 6,000만 원 이상인 경우 은행권 평균금리보다 약 0.3~0.5%p 낮게 책정됩니다. 반면 신용점수가 650점 이하일 경우 금리가 1%p 이상 높거나, 보증한도가 줄어드는 경우도 있습니다.

또한 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 적용되므로, 다른 대출이 많을수록 전세대출 가능 금액이 줄어듭니다. 따라서 전세대출 전에는 기존 대출 상환 또는 카드론 정리 등을 고려하는 것이 좋습니다.

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📋 6. 신용·소득 개선 팁

• ✅ 대출 상환 이력 및 신용카드 연체 없이 유지
• ✅ 6개월 이상 꾸준한 급여이체 내역 확보
• ✅ 카드 한도 대비 사용률 50% 이하로 유지
• ✅ 금융기관 거래 다양화(급여, 카드, 예금 등)
• ✅ 소득 증빙용 서류 최신화 (원천징수영수증, 건강보험 납부확인서 등)

특히 전세대출 신청 직전에는 신용조회, 신용카드 발급 등 불필요한 신용 변동 행위를 피해야 합니다. 소득과 신용이 안정적으로 유지된 상태에서 신청해야 가장 좋은 조건으로 승인받을 수 있습니다.

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🏁 7. 마무리

전세대출은 단순히 보증금 마련 수단이 아니라, 개인의 재무 신용을 평가받는 과정이기도 합니다. 소득 수준과 신용점수를 객관적으로 파악하고, 자신에게 유리한 보증기관과 상품을 선택한다면 보다 낮은 금리와 높은 한도를 동시에 확보할 수 있습니다. 특히 청년, 신혼부부, 중저소득층은 정책형 대출을 활용하면 상당한 금리 혜택을 받을 수 있으니 재계약 전 반드시 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.