전세대출 재계약 시 유리하게 조건 바꾸는 방법

🏡 전세대출 재계약 시 유리하게 조건 바꾸는 방법

전세 계약 만기가 다가올 때, 단순히 계약을 연장하는 것만큼 중요한 것이 바로 전세대출 재계약입니다. 대출 만기도 함께 도래하기 때문에, 기존 조건을 그대로 연장하기보다 금리 인하나 대출 한도 조정 등 유리한 조건으로 바꿀 수 있는 기회이기도 합니다. 이번 글에서는 재계약 시 꼭 확인해야 할 포인트와 조건 변경 전략을 자세히 정리했습니다.

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💡 1. 전세대출 재계약 시점과 절차

대부분의 전세대출은 전세 계약 만기일과 동일한 시점에 만기가 도래합니다. 따라서 재계약 1개월 전부터 은행이나 보증기관(HUG, HF, SGI)에 연장 또는 재대출 신청을 해야 합니다.

• ① 임대차계약 연장(또는 신규 계약) 체결
• ② 은행 방문 또는 앱으로 ‘전세대출 연장 신청’
• ③ 보증기관 재심사 → 금리 및 한도 재산정
• ④ 대출 실행 또는 조건 변경 승인

이때 임대차계약서에 보증금 변동이 있다면 대출 한도도 새롭게 조정됩니다. 보증금이 인상되었다면 추가 대출이 가능하고, 감액되었다면 일부 상환이 필요할 수 있습니다.

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📉 2. 재계약 시 금리 낮추는 방법

가장 많이 활용되는 전략은 금리 인하 요구권입니다. 최근 6개월~1년 사이에 신용점수가 올랐거나, 급여이체·카드사용 실적이 늘었다면 금리 인하를 요청할 수 있습니다.

• ✔ 금리 인하 요구권 신청 시기: 재계약 직전(대출 만기 1개월 전)
• ✔ 필요 서류: 소득증빙서류, 신용평점, 거래실적 내역 등
• ✔ 적용 기준: 은행별 내부 심사 기준에 따라 0.1~0.5%p 인하 가능

예를 들어 기존 금리가 3.5%에서 0.3%p 인하된다면, 2억 원 대출 기준으로 연간 약 60만 원의 이자를 절약할 수 있습니다. 또한 일부 은행은 우대금리 조건(급여이체, 통신비 자동이체, ESG카드 사용 등)을 추가 충족하면 최대 0.7%p까지도 금리를 낮출 수 있습니다.

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🏦 3. 보증기관 변경으로 조건 개선하기

전세대출은 보증기관에 따라 금리와 심사 기준이 달라집니다. 따라서 재계약 시 HUG, HF, SGI 중 유리한 기관으로 변경하는 것도 하나의 방법입니다.

보증기관	특징	유리한 경우
HUG(주택도시보증공사)	보증금 한도 넓음, 신혼·청년 전용상품 多	보증금이 5억 원 이하인 경우
HF(한국주택금융공사)	금리 낮음, 공공기관 신용도 반영	무주택자 및 중저소득자에게 유리
SGI서울보증	보증 절차 간편, 소득기준 완화	소득 초과자나 신용점수 낮은 경우

단, 보증기관을 변경하면 새 심사가 필요하므로 신용점수, 소득증빙, 임대차계약서 등을 다시 제출해야 합니다. 보증료율이 다르기 때문에, 단순 금리 외에도 보증료+이자 총 부담액을 함께 계산해보는 것이 중요합니다.

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📈 4. 대출 한도 상향 전략

전세보증금이 인상되었다면, 기존 대출에 추가대출(증액대출)을 신청할 수 있습니다. 이 경우 다음 조건을 충족해야 합니다.

• ① 동일 주택, 동일 임차인으로 재계약
• ② 임대차계약서상 인상분 명시
• ③ 추가 보증 승인 가능 범위 내(전세보증금의 80~90%)

예를 들어 전세보증금이 3억 원에서 3억 5천만 원으로 오를 경우, 기존 대출 2억 원에 약 4천만 원 추가 대출이 가능합니다. 단, 총 대출금액이 보증기관별 한도를 초과하면 일부 제한될 수 있습니다.

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🧾 5. 대출 연장과 재대출의 차이

은행에서는 재계약 시 ‘연장’과 ‘재대출’ 두 가지 형태를 제공합니다.

• 연장: 기존 대출 유지, 조건 일부만 변경 (금리·보증기간 조정)
• 재대출: 기존 대출 상환 후 신규 실행 (조건 완전 새로 반영)

연장은 절차가 간단하고 비용이 적지만, 금리 인하 효과가 제한적일 수 있습니다. 반면 재대출은 서류 준비가 번거롭지만, 최신 우대금리 및 신규 상품 혜택을 적용받을 수 있습니다.

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🧠 6. 재계약 시 유리한 타이밍

재계약 시점에 시중 금리가 하락</strong하고 있다면 재대출로 갈아타는 것이 유리합니다. 특히 한국은행 기준금리가 인하되었거나, 은행권 전세대출 금리가 0.3%p 이상 내려간 시기라면 금리 재조정 요청 + 재대출 조합이 가장 효율적입니다.

반대로 금리가 상승 추세라면, 기존 대출을 연장해 낮은 금리를 유지하는 것이 좋습니다. 또한, 보증기관의 정책 변경이나 정부지원상품 출시 시기(예: 청년·신혼부부 전용)는 조건 개선의 절호의 기회입니다.

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🏁 7. 마무리

전세대출 재계약은 단순한 연장이 아니라 금리·한도·보증조건을 다시 점검할 수 있는 절호의 기회입니다. 신용점수 상승, 거래 실적, 보증기관 변경 등을 잘 활용하면 이자 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 재계약 전에는 반드시 은행 상담을 통해 현재 금리, 보증료율, 우대 조건을 확인하고, 필요시 금리 인하 요구권과 재대출을 함께 고려하시기 바랍니다. 조금의 준비만으로도 연간 수십만 원의 이자 절감 효과를 얻을 수 있습니다.