재건축 조합 설립 요건 & 인가 절차 알아보기

 

재건축 조합 설립 요건 & 인가 절차 알아보기

재건축 사업의 핵심 주체인 ‘조합’은 정비사업을 공식적으로 추진하기 위한 법적 단체입니다. 조합 설립 인가는 재건축의 출발점이자, 이후 사업시행인가·관리처분계획 등으로 이어지는 중요한 단계입니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 재건축 조합 설립 요건과 인가 절차를 단계별로 정리했습니다.

1. 조합 설립 전 단계 — 추진위원회 구성

재건축 조합은 무조건 설립부터 시작하는 것이 아니라, 먼저 ‘추진위원회’를 구성해야 합니다. 추진위원회는 조합 설립을 위한 사전 준비기구로서 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 토지등소유자 과반수 동의로 구성
• 지자체(시장·군수·구청장)의 승인 필요
• 추진위 승인 후, 조합 설립 동의서 징구 가능
• 승인일 기준 2년 내 조합 설립 인가 신청 가능

✅ 추진위원회는 재건축 사업의 ‘법적 시동장치’입니다. 승인받기 전 동의서를 모으거나 설립비용을 집행하면 무효가 될 수 있습니다.

2. 조합 설립 요건 (도시정비법 제35조 기준)

재건축 조합을 설립하기 위해서는 아래의 동의율과 요건을 충족해야 합니다.

구분	요건
동의율 기준	토지등소유자 75% 이상 동의 (세대수·면적 기준 모두 충족)
안전진단	‘D등급’ 이상 판정 시 추진 가능 (공공지원형은 예외 가능)
토지등소유자 범위	토지 소유자 + 건물 소유자 포함. 단, 임차인은 의결권 없음.
지자체 인가 요건	정비계획이 확정되어 있어야 하며, 해당 구역의 경계가 명확히 지정되어야 함.

3. 조합 설립 인가 절차 (단계별 진행)

1. ① 추진위원회 승인 — 관할 지자체로부터 추진위 승인 공문 수령
2. ② 조합 설립 동의서 징구 — 토지등소유자 75% 이상 확보
3. ③ 창립총회 개최 — 조합장·임원 선출 및 정관 승인
4. ④ 인가 신청 — 정관, 동의서, 창립총회 회의록 등 서류 제출
5. ⑤ 인가 공고 및 법인등기 — 인가 후 30일 이내 법인설립등기 완료

📎 인가 이후에는 조합이 ‘법인격’을 가지게 되어, 사업비 집행·계약 체결 등이 가능합니다. 하지만 이후 절차(사업시행인가 등)에서는 여전히 다수의 조합원 동의가 필요합니다.

4. 인가 시 제출서류 목록

• 조합 설립 인가 신청서
• 토지등소유자 명부 및 동의서 원본
• 창립총회 회의록 및 정관
• 임원 명단 및 이력서
• 추진위원회 승인서 사본
• 정비구역 지정 관련 서류

⚠️ 동의서 서명 누락, 인감 미제출 등 사소한 형식오류도 인가 반려 사유가 됩니다. 반드시 원본 보관 및 공증 절차를 병행하세요.

5. 인가 이후 절차 요약

단계	내용
사업시행인가	조합 설립 후, 사업계획 수립 및 지자체 승인 단계
관리처분계획	조합원별 분양가·청산금 확정
이주 및 철거	이주계획 확정 후 실제 이주 시작
착공 및 준공	시공사 선정 → 착공 → 준공인가 후 입주

6. 조합 설립 시 유의할 점

• 동의율 산정 시 면적 기준과 세대 기준을 모두 충족해야 함
• 추진위 승인일로부터 2년 내 인가 미신청 시 자동 해산 가능
• 정관은 반드시 표준 정관 양식을 준수
• 창립총회 공고는 7일 이상 사전 공지 의무
• 인가 후에도 회계 투명성 확보가 중요 (감사 의무)

7. 결론 — 조합 설립은 재건축의 첫 관문

재건축 조합 설립은 단순한 행정 절차가 아니라, 조합원들의 합의와 신뢰가 핵심입니다. 동의율 확보와 추진위 관리가 체계적으로 진행되어야 이후 사업시행인가 및 분양 절차가 원활히 이어집니다. 특히 2025년 이후 도시정비법 개정으로 동의 기준과 절차가 더욱 명확해질 예정이므로, 조합 설립을 준비 중이라면 법적 요건을 미리 점검하는 것이 중요합니다.

📍 참고: 본 글은 2025년 10월 기준 「도시 및 주거환경정비법」과 국토교통부 정비사업 표준안내서를 바탕으로 작성되었습니다. 실제 인가 절차 및 서류는 각 지자체별로 상이할 수 있습니다.

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