1기 신도시 재건축 추진 현황

 

 

 

1기 신도시 재건축 추진 현황 (분당·일산·중동·평촌·산본)

1980~1990년대 초반에 조성된 1기 신도시가 준공 30년을 넘기며 본격적인 재건축 단계로 진입했습니다. 정부가 ‘1기 신도시 정비 특별법’을 추진하면서 각 지역별로 정비계획 수립, 안전진단 통과, 용적률 상향 논의가 활발히 진행 중입니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 분당·일산·중동·평촌·산본 5개 도시의 재건축 추진 현황을 정리했습니다.

1. 1기 신도시 재건축 추진 배경

• 1990년대 초반 입주로 대부분 준공 30년 경과
• 노후화된 기반시설 및 주차·교통 문제 심화
• 국토부 주관 「1기 신도시 정비 기본방향(2025~2040)」 확정
• 특별법을 통해 안전진단 기준 완화 및 용적률 상향 지원

📌 핵심 요약: 1기 신도시는 단순한 노후단지 재건축이 아닌 ‘도시 단위 리모델링’ 개념으로 접근되고 있으며, 광역교통망·상업지 재편 등 종합적 도시재생이 병행됩니다.

2. 지역별 재건축 추진 현황 (2025년 기준)

지역	대표 단지 / 추진 단계	특징 및 이슈
분당	정자동·서현동 중심지 재건축 구역 지정 추진	성남시 ‘2040 도시기본계획’에 맞춰 용적률 500% 상향 논의 중. 일부 단지(서현주공) 안전진단 통과.
일산	일산동·주엽동·백석동 중심 재건축 추진협의체 구성	고양시청, 신분당선·GTX-A 개통에 맞춰 정비계획 수립. 일산마두·강선마을 일부 단지 예비안전진단 신청 완료.
중동	중동주공1~9단지 중심 재건축 추진위원회 설립	부천시, 중동·상동을 ‘도시정비촉진지구’로 검토 중. 역세권 고밀개발 및 주거복합지로 전환 추진.
평촌	평촌학원가 주변 단지 다수 안전진단 통과	안양시, 평촌신도시 종합정비계획 확정. 용적률 300~350%까지 완화 가능성.
산본	산본주공1·5·7단지 재건축 추진 중	군포시, 1기 신도시 특별법 적용 1순위 지역으로 분류. 일부 단지 리모델링 병행.

3. 2025년 주요 변화 포인트

① 특별법 시행 시점

2025년 상반기 중 「1기 신도시 정비 특별법」 시행이 예상되며, 이에 따라 지자체별 ‘정비 기본계획’이 공식 고시됩니다.

② 안전진단 기준 완화

구조 안전성 비중을 기존 50% → 30%로 낮추고, 주거환경 평가 비중을 상향하여 실제 거주 여건을 반영합니다.

③ 용적률 상향

기존 200% 내외에서 최대 500%까지 완화 가능하며, 공공기여(기부채납)를 조건으로 한 고밀 재건축이 허용될 예정입니다.

✅ 용적률 상향 시 유의점: 단순히 층수를 높이는 것이 아니라, 교통·학교·공원 등 기반시설 확충 계획이 함께 수립되어야 합니다.

4. 주민 참여와 조합 설립 현황

현재 다수 단지에서 추진위원회 또는 준비위원회가 구성되어 있으며, 재건축 동의율 확보를 위한 주민 설명회가 활발히 열리고 있습니다. 특히 분당·평촌은 2025년 내 조합 설립 인가를 목표로 움직이고 있습니다.

• 조합 설립 기준: 전체 구분소유자 75% 이상 동의
• 안전진단 통과 후 정비계획 수립 → 조합 설립 → 사업시행인가 순으로 진행
• 지자체별 ‘1기 신도시 재건축 전담팀’ 신설

5. 시장 전망과 향후 과제

1기 신도시 재건축은 수도권 주택공급 확대의 핵심으로 평가됩니다. 다만, 교통·환경 인프라 보완과 세대 간 이해조율이 필수 과제로 남아 있습니다.

1. 재건축 초과이익환수제 완화 여부
2. 공공기여(학교·공원·도로 확충) 분담 방식
3. 사업성 확보를 위한 분양가 상한제 개선

⚠️ 주의: 일부 단지는 리모델링과 재건축을 병행 검토 중으로, 정비 방식 선택에 따라 향후 일정과 분담금 규모가 달라질 수 있습니다.

6. 요약 및 결론

• 1기 신도시 재건축은 2025년 특별법 시행과 함께 본격화.
• 분당·평촌이 선도, 일산·중동·산본도 안전진단·계획 단계 진행.
• 용적률 완화, 안전진단 완화 등 제도적 지원이 확실해질 전망.
• 다만 인프라 확충 및 주민 합의가 실질적인 관건.

📍 참고: 본 글은 2025년 10월 기준 공공자료 및 지자체 발표 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 최종 계획은 「1기 신도시 정비 특별법」 시행령 확정 이후 달라질 수 있습니다.